Parution du décret n° 2019-650 du 27 juin 2019

Le 27 juin 2019 est paru un nouveau décret relatif au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles, en application des articles 17-1-A et 22 de la loi du 10 juillet 1965, et de la section 2 du chapitre 1er du Titre 1 du Livre 1er du Code de la construction et de l’habitation.

Sont concernés :

  • la participation des copropriétaires aux assemblées générales de copropriétaires par des moyens de visioconférence ou de communication électronique,
  • la dématérialisation des avis d’appels de fonds, mise en demeure et notifications,
  • les modalités d’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles d’habitation.

 

DES ASSEMBLEES GENERALES A DISTANCE

La loi ELAN du 23/11/2018 avait décrété possible pour les copropriétaires de participer aux assemblées générales de copropriété par le système de la visioconférence ou audioconférence (ou par tout autre moyen de communication électronique) ainsi que cela est déjà le cas pour les réunions des conseils d’administration des entreprises. Les modalités d’application étaient très attendues, nous y voilà donc.

Le décret du 27 juin innove en de nombres domaines, et impose de nouvelles obligations aux syndics :

  • Affichage de la date d’assemblée générale et sollicitation des sujets portés à l’ordre du jour [Décret du 17/03/1957 article 9 alinéa 2 (modifié)] : le syndic a désormais l’obligation de procéder à l’affichage de la date de la prochaine assemblée générale qu’il aura à convoquer, ainsi que celle de rappeler aux copropriétaires la possibilité qu’ils ont à porter à l’ordre du jour de nouveaux sujets. Cet affichage doit être fait dans un délai raisonnable.

Rappelons il est vrai qu’en pratique, suite la suppression de la possibilité pour le copropriétaire d’amender l’ordre du jour de la convocation une fois celle-ci diffusée par le syndic, la confusion était réelle chez les copropriétaires. Bien souvent, la date choisie par le syndic et le Conseil syndical n’est pas communiquée aux autres membres du syndicat, empêchant de facto toute initiative démocratique de leur part. L’affichage de la date d’assemblée permettra à tout membre du syndicat de pouvoir s’exprimer au travers de sujets nouveaux, et d’adresser ses demandes complétives dans le délai permis.

 

  • L’assemblée générale décide des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales par visioconférence [Décret du 17/03/1957 article 13-1 (modifié) – article 17-A loi du 10/07/1965 (modifiée)] : la rédaction du nouvel article prévoie désormais la visioconférence, l’audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique garantissant que l’identité des participants soit vérifiée. La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical, et le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.
    Le texte précise que « pour garantir la participation effective des copropriétaires, ces supports doivent, au moins, transmettre leur voix et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations ». Le texte poursuit (art. 13-2) que « le copropriétaire qui souhaite participer à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique en informe par tout moyen le syndic trois jours francs au plus tard avant la réunion de l’assemblée générale. »

Les choses étant désormais posées, le marché de la technologie des plateformes de communication virtuelle vient de s’ouvrir à la copropriété. Les systèmes actuels utilisent le cloud et permettent déjà la mise en relation virtuelle à distance jusqu’à 1000 participants. Ces systèmes fonctionnent bien, reste à faire entrer les copropriétaires dans l’ère du data cloud lequel, s’il impacte aujourd’hui énormément les entreprises, demeure timoré voire inconnu du grand public. Ajoutons que les propriétaires ne sont pas encore tous équipés de matériel informatique, il faudra donc composer avec des assemblées réelles et virtuelles, obligeant le gestionnaire – syndic  à une gestion multitâche des débats et expressions de vote. 3 jours francs, c’est aussi un délai très court pour le syndic, quid de la demande non réceptionnée dans le délai prévu ? En revanche, la souplesse de la nouvelle méthode devrait permettre des taux de participation aux assemblées plus élevés que ceux actuels, et faire évoluer le paysage de la copropriété à une vitesse supérieure.

  • La feuille de présence peut désormais être électronique: [Décret du 17/03/1957 article 13-1 (modifié) – elle doit aussi préciser si le copropriétaire est présent physiquement ou virtuellement à l’assemblée.

 

  • Les incidents techniques seront actés sur le procès-verbal: [Décret du 17/03/1957 article 17 al 4 (modifié) « Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal ».

 

La question peut prêter à sourire, mais le copropriétaire n’ayant pu s’exprimer, ni voter, en raison de difficultés techniques, ouvrira-t-il la voie à un nouvel aspect du contentieux déjà florissant en copropriété ? quelle responsabilité sera engagée, celle du syndic ayant mis en place la plateforme outil cloud, celle de l’hébergeur dudit système, ou bien celle du FAI du participant dont la liaison n’a pas été efficiente ?

 

DES AVIS DE CHARGES, MISES EN DEMEURES et NOTIFICATIONS DEMATERIALISES
  • Les avis de charges trimestriels peuvent désormais être dématérialisés [Décret du 17/03/1957 article 35-2 alinéa 3 (modifié)] : le syndic peut désormais adresser les appels de fonds par mail aux copropriétaires qui en ont manifesté la volonté « Les avis mentionnés aux deux premiers alinéas sont adressés par lettre simple ou, sous réserve de l’accord exprès du copropriétaire, par message électronique à l’adresse déclarée par lui à cet effet. »

 

  • L’accord donné par le copropriétaire sur la notification des envois électroniques doit préciser expressément son champ d’application [Décret du 17/03/1957 article 64-1 et 64-2 (modifié)] : notification ou mise en demeure, ou les deux. « Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen conférant date certaine».

 

LES VISITES D’HUISSIERS DANS LES PARTIES COMMUNES
  • Les modalités d’accessibilités aux parties communes pour les huissiers de justice ont désormais à la charge du syndic: [ R. 111-17-1. Du CCH (modifié)] l’huissier demande l’accès des parties communes au syndic, lequel doit lui remettre un moyen matériel d’accès ou lui adresser les codes, dans un délai maximal de 5 jours ouvrables.

 

Le droit de la copropriété est en pleine évolution, et l’usage des nouvelles technologies accru. Pour suivre les évolutions et vous tenir informés au plus près de l’actualité, n’oubliez-pas de visiter le site régulièrement.

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