Le week-end s’achève, et pour certains, c’est tant mieux…la vie en copropriété, c’est sympathique excepté quand le voisinage est un peu trop présent, un peu trop bruyant… Les nuisances de voisinage représentent un contentieux toujours croissant au sein des grandes agglomérations : lors d’un sondage réalisé par LE PARTICULIER en 2012, ce sont 55% des français qui se plaignaient d’avoir, de façon régulière ou ponctuelle, des difficultés avec leur voisinage. Les juridictions civiles sont très souvent sollicitées, et en amont, les syndics.
Qu’entend-on réellement par « nuisances de voisinage » ? Il en existe de tout ordre : sonores, olfactives, matérielles (dommages aux parties communes ou biens collectifs), ou encore caractérisées par une occupation inappropriée ou sauvage d’un bien immobilier (location AIR BNB, squats..).
Étonnamment, la notion de trouble de voisinage ne figure pas dans le code civil, elle a été élaborée par la jurisprudence, avec cet arrêt de la Cour de cassation du 27 novembre 1844 décidant que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage« . Pour que le trouble du voisinage soit constitué, il est nécessaire que soit constaté un trouble anormal, s’inscrivant dans un rapport de voisinage, et créant un préjudice, dès lors qu’il y a un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.Tout rapport de voisinage peut donc entraîner un trouble dès lors que son anormalité est constatée.
Comment réagir face à un trouble anormal caractérisé ?
Il est tout d’abord conseillé d’entreprendre des démarches « amiables » et de s’entretenir avec l’auteur du trouble considéré. S’informer également auprès de la municipalité au sujet d’éventuels arrêtés existants et encadrant les activités bruyantes (ex : tondeuses à gazon). Le syndic de la copropriété doit vous renseigner sur les mentions du règlement de la copropriété lesquelles aussi, peuvent borner des activités voire les interdire (attention sur ce point aux clauses dites « abusives » car obsolètes, telle que l’interdiction des animaux criards dans les règlement du 19ème siècle). Cette étape étant effectuée, il est conseillé d’acter la démarche par une lettre recommandée avec avis de réception, laquelle servira par la suite dans le cadre d’une éventuelle action, non amiable cette fois.
Un conciliateur de justice peut être sollicité : son rôle est de permettre le règlement à l’amiable des différends qui lui sont soumis, en instaurant un dialogue entre les parties pour qu’elles trouvent la meilleure solution à leur litige, qu’elles soient personnes physiques ou morales. Enfin, si le bruit persiste ou que ces premières démarches ne suffisent pas, le recours à un huissier peut être légitimé : il dressera alors un constat en vue d’un éventuel contentieux.
En cas de trouble nocturne, il est possible de faire appel aux forces de l’ordre (police, gendarmerie, police municipale) pour constater le trouble et ce quel que soit le type de bruit commis. Le bruit doit être audible d’un logement à un autre. Cette démarche est aussi conseillée si l’auteur agit en plein jour et commet des nuisances injurieuses, intenses, répétées ou longues. Si le trouble est caractérisé, l’auteur pourra se voir infligé une amende forfaitaire allant de 68 € à 180 € environ. Attention toutefois à ne pas effectuer une dénonciation calomnieuse, pouvant être punie de 5 années de prison et 45 000 € d’amende !
Ces démarches amiables étant effectuées, si le bruit persiste toujours : il est alors logique de saisir le tribunal.
La saisine du tribunal a pour objet d’obtenir réparation du préjudice subi. Le demandeur doit pouvoir apporter les preuves de ce qu’il évoque, par tous moyens (courriers échangés avec l’auteur du bruit, constat d’huissier, procès-verbal, témoignages, pétition, voire un certificat médical..). La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige : pour tout litige inférieur ou égal à 10 000 € le Tribunal d’instance est compétent, au-delà, ce sera le Tribunal de Grande Instance (TGI).
Le cas du propriétaire non occupant : attention, votre appartement est en location et votre locataire commet des nuisances à son voisinage.. si vous en avez été dument informé, il vous appartient d’engager toute démarches pour faire cesser le trouble ; à défaut, votre responsabilité peut aussi être engagée.
La location de type AIRBNB ou location touristique de courte durée :
Rappelons qu’en France, toute location de logement principal ou secondaire pour une durée inférieure ou égale à 120 jours est autorisée, à condition de procéder à la déclaration de la location
En ce qui concerne les résidences secondaires, les logements meublés peuvent être loués pour une durée maximale de 90 jours, à condition que le règlement de la copropriété ne l’interdise pas, ce qui peut être le cas des copropriétés de standing et d’habitation bourgeoise. Il convient au préalable d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement, puis de faire la déclaration en mairie, soit l’inverse. Pour connaitre la procédure en cours dans votre commune, vous pouvez vous rendre sur https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2043
En ce qui concerne les résidences principales, la mise en location est possible à la journée, à la semaine ou au mois. La durée maximale de location autorisée est de 90 jours par client, et pour une durée maximale de 120 jours par an. Aucune démarche n’est requise, sauf dans les agglomérations suivantes : Paris, Annecy, Aix-en-Provence, Biarritz, Bordeaux, Cannes, Lyon, Nice, Strasbourg, Toulouse, Tours pour lesquelles une déclaration en mairie est obligatoire avec l’obtention d’un numéro de déclaration. Enfin, côté impôts, que vous soyez propriétaire ou locataire de votre résidence principale, il vous faut demander votre inscription au répertoire Sirène de l’Insee.
Vous êtes désormais parés pour lutter au mieux contre les nuisances de votre environnement, à défaut de pouvoir quitter la copropriété…
Et pour aller plus loin dans l’étude des nuisances par thématique, vous pouvez consulter les liens suivants :
Code de l’environnement : article L571-1 (lutte contre le bruit)
Code général des collectivités territoriales : articles L2212-1 à L2212-5-1 (pouvoir du maire en matière de bruit)
Code de la santé publique : articles R1336-4 à R1336-13 (bruits constitutifs de troubles de voisinage
Code pénal : article R623-2 (sanctions prévues)