Loi Elan : le rôle du conseil syndical fait débat !

Le conseil syndical après ELAN

le conseil syndical après Elan

Ça bouge, du côté de la copro. Un nouveau chapitre anime la presse spécialisé, objet d’interprétations différentes, au sujet du rôle du Conseil syndical.

Rappelons que le Conseil syndical est élu par l’assemblée générale (NDR: voir notre article Ici “Existence et mission du conseil syndical”   ]. Son rôle est d’assister et contrôler la gestion du syndic(article 21 de la loi du 10/07/1965). Jusqu’alors, cette mission avait abouti à un partenariat plutôt confiant :  des conseillers syndicaux souvent très investis dans leur mission et à l’écoute de leur syndic d’un côté, un professionnel diplômé qui n’hésite pas à rappeler le cadre juridique et les obligations liées à la copropriété de l’autre. Cette situation devrait-elle changer ?

Première épine dans cet heureux binôme, celle de la loi ALUR du 24 mars 2014 : le législateur décide alors de mettre en place une concurrence systématique du contrat de syndic, lorsque l’assemblée doit se prononcer sur sa désignation, tous les 3 ans. Cette obligation est…à la charge du Conseil syndical. On comprend tout de suite qu’un coup de canif est porté au contrat moral établi entre les partenaires : tous les 3 ans, le Conseil a pour obligation de prospecter auprès des concurrents, et le syndic voit remettre en cause son mandat de manière plus explicite que lors des assemblées annuelles où déjà, son contrat peut ne pas être renouvelé.

La loi Macron du 25 novembre 2018 avait assoupli cette règle : en instaurant une dispense de mise en concurrence à l’assemblée précédant la désignation du syndic. Les professionnels qui avaient retenu leur souffle pouvaient à nouveau espérer un partenariat sur du moyen terme avec leurs immeubles, et n’hésitaient à proposer ladite dispense, résolution parfois peu comprise des copropriétaires, parce que probablement pas assez expliquée.

En effet, la précarité du syndic en France est une gageure. Quel autre professionnel accepterait de travailler sur du très court terme, tandis que les dossiers travaux d’une copropriété requièrent souvent un échelonnement sur plusieurs années pour raison de trésorerie. Un turn-over de syndic est souvent contre-productif pour un immeuble : une passation prend de 3 à 6 mois, selon la complexité des dossiers. Les gestionnaires ont parfois des compétences inégales, mais surtout, la connaissance du bâtiment nécessite du temps et un bon relationnel avec les copropriétaires : changer de syndic pour une meilleure collaboration mieux est un souhait assez souvent contrarié. En revanche, il faut évidemment changer de syndic quand la relation est devenue difficile, voire détestable (cela arrive…) [Voir ici l’article « comment changer de syndic »] La loi ELAN adoptée le 23 novembre 2018 a renforcé la précarité des contrats de syndic : deux amendements préparatoires visaient d’une part la possibilité d’assignation du syndic de copropriété par le Président du Conseil syndical, d’autre part sa mise à l’amende en l’absence de communication de documents. A ce jour, le second est déjà en place : le décret du 23/05/2019 (lire ici “L’astreinte journalière du syndic”) instituant une pénalité de retard de 15€/ jour lorsque « le Conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret

Penchons-nous sur le premier amendement à l’initiative de l’ARC – Association des Responsables de copropriété – l’ARC demande « qu’en cas de manquement aux obligations contractuelles, légales, réglementaires ou déontologiques du syndic en place, le président du conseil syndical puisse assigner le syndic pour le contraindre de s’exécuter. L’engagement de la procédure judiciaire est décidé par une majorité des membres du conseil syndical et consigné dans un procès-verbal. Les frais peuvent être avancés par le président du conseil syndical et remboursés par le syndicat des copropriétaires sur présentation de justificatifs. ».

C’est la peur d’un vote contraire de l’assemblée générale, et par voie de conséquence l’action solitaire du Président du conseil, qui a retardé l’amendement. Mais nous en saurons plus avec la parution de l’Ordonnance de codification de la copropriété qui est attendue pour le mois de novembre. Si l’amendement passe, ce sera la porte ouverte au climat de défiance pour de bon, ce qui n’est pas à souhaiter.

Enfin, pour les grandes copropriétés, celles comportant plus de 200 lots, il est envisagé la création d’un super conseil syndical qualifié de « conseil d’administration » bénéficiant de délégation étendue pour des décisions très importantes, comme par exemple les travaux de ravalement ou de réfection d’une couverture.

Dès lors, deux écoles s’affrontent : celle partisane d’un Conseil syndical quasi autonome, doté de la personne morale et directif à l’égard du syndic, et celle usuelle que nous connaissons jusqu’alors, où le Conseil syndical est un partenaire du syndic mais ne s’y substitue pas.

La magazine Vivreencopriete.fr a récemment ouvert une rubrique juridique animée par Me Charles BOHBOT, Avocat associé au sein du cabinet BJA, spécialisé en droit de la copropriété. Maitre Bohbot contribue de manière régulière et nous fait partager ses réflexions constructives, tant à l’égard des copropriétaires que du rôle des syndics.

Me Charles BOHBOT a récemment publié dans les Informations Rapides de la Copropriété sur « les risques d’un Conseil syndical trop puissant » (pour lire l’article cliquer Ici).

Suite à cette publication, l’ARC a publié sur son site un article intitulé « Faites confiance au conseil syndical et à son président » (pour retrouver l’article cliquez  Ici) prenant à partie ME Charles BOHBOT, et indiquant notamment « à l’aube de la publication des futures ordonnances « Copropriété », la mobilisation des professionnels s’organise pour éviter que les pouvoirs du conseil syndical et de son président s’accroissent et surtout qu’ils disposent de moyens pour contraindre judiciairement le syndic à respecter leurs prérogatives et plus généralement la loi.» Le ton est donné !

A la demande de ME C BOHBOT, nous reproduisons ici son droit de réponse.

Nous ajoutons que les Avocats spécialisés en copropriété diligentent de nombreux recours initiés par les Syndicats de copropriétaires, bien plus que par les syndics.

Et vous qu’en pensez-vous ? N’hésitez pas à partager et à commenter notre article.

Les pouvoirs et attributs du Conseil syndical – Droit de réponse de ME Charles aux accusations de l’A.R.C publiées le 20/09/2019

« En pratique le conseil syndical est élu à mains levées sur la base d’une brève présentation (au mieux lorsqu’il n’est pas désigné en l’absence de volontaires !) alors que le syndic est désigné au terme d’un vote sur la base d’un contrat qui a été adressé avec la convocation au moins 21 jours avant l’assemblée. Le syndic a souvent été rencontré plusieurs fois auparavant alors que le conseil syndical est souvent élu séance tenante (sans que l’on connaisse les véritables motivations qui parfois peuvent être personnelles ni que l’on connaisse les compétences des candidats). En conséquence, le syndic est à la fois plus légitime et plus professionnel qu’un conseil syndical.  

Le conseil syndical doté d’une personnalité morale pouvant agir en justice contre le syndic en cours de mandat, risquerait d’abuser de ces pouvoirs et d’empêcher le syndic d’exercer ses missions concernant les membres du conseil syndical ou d’orienter l’action du syndic concernant ses pouvoirs propres (interdiction de procéder à un recouvrement de charge à leurs encontre, demande d’autorisation de réaliser des travaux privatifs ou de les interdire concernant un voisin) et si une action judiciaire est intentée à l’encontre du syndic en cours de mandat, ce dernier risquerait d’être moins enclin à réaliser sa mission voire de démissionner. En pratique, si le syndic a commis une faute, seule l’assemblée générale organe démocratique devrait pouvoir décider de le révoquer le syndic. Cette révocation est permise en cours de mandat pour faute, et lors de cette même assemblée générale il peut être mis à l’ordre du jour le vote du mandat d’un nouveau syndic et l’autorisation d’agir en justice à l’encontre de ce dernier.

 Surtout, il ne faut pas avoir une vision binaire et opposer ces organes qui œuvrent ensemble dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires. Par ailleurs, si l’article 18-2 permet au conseil syndical d’être à l’origine d’une action en justice, cette dernière permet surtout d’obtenir la communication des pièces auprès de l’ancien syndic lorsqu’on est en situation de vacance de syndic. »

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