Repenser la fonction du syndic et son contrat (4/5)

Le contrat de syndic type est un contrat réglementé portant atteinte à la liberté contractuelle.

La liberté contractuelle découle de l’article 4 de la Déclaration des droits de l’homme (la liberté consiste à pouvoir faire tout ce qui ne nuit pas à autrui). La liberté contractuelle constitue un principe fondamental du droit. Elle a été consacrée à l’article 1102 du Code civil par l’ordonnance portant réforme du droit des contrats : “Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant ET de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi“.

Le contrat de syndic type contient une liste de « prestations » alors que le syndic n’est pas un prestataire mais un mandataire.

Le contrat type est une usine à gaz. Il contient douze pages, deux annexes, des forfaits ou des vacations, des choix multiples d’heures ouvrables et non ouvrables, des heures de réception des copropriétaires combinées avec des heures de permanence téléphonique, les deux variant suivant les jours de la semaine, et une litanie de prestations particulières. De surcroît, il prévoit des prestations dites individuelles au mépris du principe de l’effet relatif des contrats qui est consacré à l’article 1199 du Code civil. L’excès de détails finit par perdre l’attention du non professionnel.

Avec son catalogue de tâches, le contrat type a fini de transformer le syndic mandataire en syndic prestataire de services. Prenons l’exemple des visites annuelles. Fixer à l’avance le nombre de visites annuelles n’a pas de sens pour un mandataire. Le syndic visite un immeuble si nécessaire et autant de fois que besoin. Le syndic n’est pas redevable de tant de visites par an, il est redevable d’une bonne gestion.

Le syndic et les prestations privatives.

Au quotidien, le syndic s’acquitte de multiples tâches hors de sa mission, pour le seul intérêt privé des copropriétaires : commander pour le compte du copropriétaire son étiquette de boîte aux lettre et son étiquette d’interphone, son badge vigik et son bip parking; lui envoyer le plombier de l’immeuble pour une fuite finalement privative; lui faire son pré état daté; gérer son sinistre dégât des eaux privés en cide-cop; comptabiliser les consommations individuelles des compteurs divisionnaires de fluides (eau froide, eau chaude, chauffage); accompagner le copropriétaire dans son projet d’achat de parties communes; accompagner le copropriétaire dans son projet d’aménagement de terrasse; faire un courrier à l’attention de son voisin de palier dont il est victime de bruits qu’il juge excessifs, et leur servir de médiateur, etc.

Propositions

Syndic-mandataire et syndic-prestataire.

De fait, le syndic endosse aujourd’hui une double fonction. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires et le prestataire des copropriétaires individuellement. En toute rigueur, le “syndic-mandataire” doit avoir un contrat de mandat avec le syndicat (faisant figurer uniquement ses obligations légales, la durée de son mandat et son prix), et le “syndic-prestataire” devrait être muni d’un contrat de prestations de services avec les copropriétaires. Le premier contrat resterait un contrat de gré à gré, et le second serait un contrat d’adhésion (protégé contre les clauses abusives du droit de la consommation).

Faciliter la progression de la co-gestion syndic/conseil syndical sur les travaux.

La co-gestion (syndic/conseil syndical) sur les travaux est en progression dans les Copropriétés. De plus en plus de copropriétaires souhaitent suivre les travaux eux-mêmes. Pour faciliter et organiser cette forme de co-gestion, le contrat de syndic doit pouvoir stipuler une clause d’assistance à Maîtrise d’ouvrage, définissant l’entendue de la mission du syndic et ses différents honoraires : montage du financement, gestion de l’appel d’offres, élaboration des pièces marché, souscription des assurances, recours à un Maître d’œuvre, suivi de chantier, opérations de réception, etc.

Textes de référence

Art. 18-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Proposition d’amendement

L’alinéa 5 de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« Le syndic peut mentionner, dans le contrat de syndic soumis au vote du conseil syndical, une clause d’assistance à maîtrise d’ouvrage définissant l’entendue de la mission du syndic et ses différents honoraires relatifs au montage du financement, à la gestion de l’appel d’offres, à l’élaboration des pièces marché, la souscription des assurances, le recours à un Maître d’œuvre, le suivi de chantier et des opérations de réception jusqu’à la levée des réserves ainsi que la gestion des dossiers d’assurance dommage-ouvrage. Une telle clause doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux préalablement à leur exécution. »

Un article 18-3 est ajouté à la loi du 10 juillet 1965 comme suit :

« La rémunération des syndics, pour les prestations ne relevant pas de la gestion des parties communes, fait l’objet d’un contrat de prestations de services avec les copropriétaires.

Ce contrat, adossé au mandat de syndic, est un contrat d’adhésion protégé contre les clauses abusives du droit de la consommation. »


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