En modifiant la rédaction des articles 25-1 et 26-1, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 vise à faciliter la prise de décision en Assemblée générale et à répondre à plusieurs écueils qui avaient été constatés selon l’ancien mécanisme.
Quelles sont les conditions et le champ d’application de ces articles 25-1 et 26-1 ?
- La passerelle de l’article 25-1
L’article 25-1 dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 dispose :
« Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
Comme dans sa rédaction antérieure, cet article 25-1 permet, lorsqu’un vote est soumis à la majorité des voix et qu’il atteint au moins le tiers de ces voix, de procéder immédiatement à un nouveau vote à la majorité de l’article 24.
Néanmoins, cette nouvelle rédaction vient élargir le champ d’application de l’article 25-1 puisqu’il s’applique désormais :
- A toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25
L’exclusion prévue par la loi ALUR est supprimée puisque l’article 25-1 est désormais applicable à toutes les dispositions qui se votent à la majorité de l’article 25, et, notamment les travaux d’amélioration, la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (articles 25 n et o).
- Tout autre texte qui prévoit le vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires
Cette nouvelle rédaction met fin à l’ambiguïté créée par la loi SRU.
Toute décision votée « à la majorité des voix » peut donner lieu à un second vote à la majorité de l’article 24, sans qu’il ne soit fait référence dans le texte à l’article 25-1.
Cette passerelle est désormais applicable à de nombreux articles imposant un vote « à la majorité des voix, et notamment la création d’un syndicat secondaire (article 27) ou une opération de scission (article 28).
Il est précisé que ce second vote immédiat n’est plus facultatif, comme il pouvait l’être sous l’empire de la loi SRU, mais devient une obligation légale.
Par ailleurs, si la décision n’obtient pas le tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, il n’est plus possible d’organiser une nouvelle assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24. La décision devra alors faire l’objet d’un nouveau vote à la majorité des voix. Cette situation est très problématique lorsque la désignation du syndic ne recueille pas le tiers des voix. Dans ce cas, on risque une situation de “vacance” de syndic.
- La passerelle de l’article 26-1
« Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. »
La passerelle de l’article 26-1, dont les dispositions sont d’ordre public, suppose la réunion de deux conditions :
- L’assemblée générale n’a pas obtenu la majorité de l’article 26, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix,
- Le projet a recueilli l’approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Une double majorité est ainsi nécessaire pour que soit autorisé le deuxième vote à la majorité des voix, à savoir une majorité en nombre de copropriétaires présents et une majorité par tantième, que les membres présents à l’assemblée représentent au moins le tiers des voix des personnes ayant participé au vote.
Exemple : Une copropriété de 100 membres et 1.000/1.000èmes.
60 copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance,
40 copropriétaires votent « pour » représentant 400/1.000èmes
- Second vote immédiat à la majorité de l’article 25
En l’occurrence, la résolution ne serait dans ce cas pas adoptée puisque la majorité absolue de l’article 25 n’aurait pas été atteinte lors de deuxième vote.
Comme pour la passerelle de l’article 25-1 le procès-verbal doit mentionner impérativement l’existence des deux votes et leurs résultats, sous peine de nullité de la résolution adoptée.
Quelles sont les difficultés pratiques ?
Tel qu’illustré dans l’exemple exposé plus haut, la passerelle de l’article 26-1 risque de perdre de son intérêt dès lors qu’elle permet un second vote à la majorité de l’article 25, majorité des copropriétaires présents ou non, laquelle est elle-même difficile à obtenir.
Dans ces conditions, il pourrait être tentant pour les copropriétaires d’un immeuble de passer de la passerelle de l’article 26-1 à celle de l’article 25-1, permettant, in fine, de faire passer la résolution à la majorité de l’article 24
Cette solution ne semble néanmoins pas être envisageable.
A cet égard, et avec un brin d’humour, le professeur Hugues Périnet-Marquet a indiqué lors du colloque de la CNEC que, si en seconde lecture, la majorité 25 n’est pas obtenue, il ne serait pas possible de passer « façon tarzan » d’une passerelle à une autre pour finir à la majorité de l’article 24 : il s’agit d’un « second vote » et non d’un deuxième vote.
A ce titre, l’article article 19 du décret de 1967 modifié par le décret du 2 juillet 2020 prévoit que
“Pour l’application des articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder au second vote prévu à ces articles qu’après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité applicable au premier vote.”
Ces passerelles visent à faciliter le vote de certaines résolutions qui font parfois l’objet de blocage.
A ce titre, l’Ordonnance du 30 octobre nous parait heureuse.
Néanmoins, ces passerelles peuvent donner lieu à certaines dérives, notamment le risque que certains copropriétaires aux revenus les plus faibles se voient imposer des décisions coûteuses à une majorité plus faible, par exemple des travaux d’amélioration, une scission ou une surélévation etc.
Une particulière attention doit donc être apportée par les copropriétaires et les professionnels de la copropriété pour s’assurer de ne pas glisser dans cette dérive.
Article rédigé par Maître Cyril Courseau
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Le cabinet BJA est spécialisé en droit de la copropriété.
