Que sont les charges de copropriété ?
Lors d’une acquisition devant notaire, le montant des dernières charges de copropriété réglées par le vendeur est rappelé pour le lot concerné par la mutation, à titre indicatif. En effet les charges peuvent varier d’une année à l’autre, c’est la raison pour laquelle il est indispensable de s’informer de leur montant au jour de l’acquisition biensûr, mais aussi du budget voté par l’assemblée pour l’année N+1.
Dans la description juridique (article 10 de la loi du 10.07.65), on appelle « charges de copropriété » les versements de provisions trimestrielles, adressés au syndic professionnel ou bénévole, pour le compte du syndicat. C’est en effet le syndic qui procède à leur recouvrement (article 18 de la loi du 10/07/65). Depuis la loi S.R.U, ce sont des provisions sur charges réelles (avant, il s’agissait de charges échues), qui feront l’objet d’une réédition comptable annuelle à la date de clôture des comptes, après vote favorable de l’assemblée générale sur les dépenses. Ces charges sont évidemment obligatoires, « tout copropriétaire est tenu d’y participer ». Pour cette raison, lorsqu’un débiteur est condamné à régler sa dette par le tribunal, les autres provisions non encore échues deviennent exigibles un mois après la réception d’une lettre recommandée restée sans effet[1]. En effet, les appels de charge s’effectuent en pratique par appels trimestriels, mais rien ne s’oppose à ce qu’un copropriétaire puisse les régler pour une année entière. Le vote du budget par l’assemblée générale rend en effet la créance du syndicat exigible et certaine.[2]
Quelle est la nature des charges de copropriété ?
On distingue 2 catégories de charges, celles dites générales et celles spéciales. Les premières sont relatives aux dépenses de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes (entreprise de nettoyage, gardiennage, éclairage, entretien des espaces verts, travaux de peinture, dépannages divers, frais de tenue des assemblées générales, honoraires du syndic…). Elles concernent toute la résidence et l’ensemble des copropriétaires. Leur base de calcul sont les tantièmes du syndicat, exprimés en millièmes ou dix millièmes.
Ex : charges de nettoyage, 10 copropriétaires pour 1000/ 1000èmes (chaque copropriétaires réglant sa quote-part de 100 tantièmes)
Les secondes sont relatives aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs, établies selon des clefs de répartition différentes puisque tous les copropriétaires n’en jouissent pas obligatoirement de façon équivalente (charges d’ascenseur, de vide-ordures, d’eau froide, de chauffage ect..). Ce sont aussi les dépenses des parties communes « spéciales », celles qui sont propriété indivise de certaines copropriétaires seulement (bout de couloir desservant plusieurs lots, espace privé d’un étage ect..). L’exemple le plus parlant reste celui de l’ascenseur, dont les copropriétaires qui demeurent au rez-de-chaussée sont exonérés ; ainsi, sur une base de 1000èmes et pour 10 copropriétaires, la clef de répartition sera exprimées sur 900 millièmes (et non plus 1000).
Ex : charges d’ascenseur, 9 copropriétaires qui règleront leur quote-part sur 900 millièmes (le copropriétaire du rez-de-chaussée n’a pas utilité de prendre l’ascenseur, et n’est pas concerné par cette dépense).
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Les charges générales comme les charges spéciales sont réparties entre les copropriétaires, selon des tantièmes, fixés par le règlement de la copropriété, lesquels correspondent à la valeur des lots, en fonction d’une part de la valeur totale de l’immeuble, et en application d’autre part du critère de l’utilité[3]. Nous avons vu que le résidant du rez-de-chaussée ne règle pas de charges d’ascenseur, sauf biensur s’il possède une cave ou un parking desservi par l’appareil. La valeur des lots, est établie soit lors de la mise en copropriété de l’immeuble, soit lors de la création de l’élément collectif, par un géomètre expert, et tient compte de la conjugaison de plusieurs éléments : superficie et situation du lot (étage, ensoleillement), consistance du lot (lot d’habitation, lot professionnel ou mixte), degrés de confort ( ascenseur, balcon…).
Comment sont calculées les charges de copropriété ?
Les charges sont calculées sur la base d’un budget prévisionnel[4] décidé par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 – article 14-1 al. 1 et 2 de la Loi du 10/07/1965 – et appelées selon les tantièmes des lots, en fonction des millièmes des clefs expliquées plus haut. Le budget adopté en assemblée tient compte des dépenses déjà engagées pour l’exercice comptable en cours, et des dépenses échues de l’exercice N-1. Le budget ne peut être modifié en cours d’année, sauf par une assemblée générale. En cas de dépense ayant un caractère d’urgence, le syndic procèdera à des appels de fonds spéciaux sur fondement d’une assemblée extraordinaire.
Peut-on contester la répartition des charges de copropriété ?
Il est biensur possible à toute personne ayant intérêt à agir de contester une répartition de charges, un des exemples les plus courants est par ailleurs le non-respect du critère de l’utilité par le règlement de la copropriété. Ce cas peut se produire lorsque des lots ont été modifiés, ou des équipements collectifs supprimés, sans que le règlement n’ait été mis à jour. La modification des tantièmes et des clefs d’appel de charge ne peut être valide qu’à la condition soit d’un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires lors d’une assemblée générale, soit par recours au tribunal de grande instance. Pour les autres cas de contestation, l’action est recevable dans les 5 années à compter la publication du RCP, et dans les 2 ans après le rachat d’un logement en copropriété.
[1] Le débiteur peut cependant demander et obtenir des délais de règlement.
[2] Notion civiliste de la créance exigible, par référence au Code civil ; article 14 et suivants de la loi du 10/07/1965.
[3] Critère conventionnel.
[4] Prévu à l’article 11 du Décret de 1967.
Modèle de répartition des charges d’une copropriété – Observatoire de l’Unis 2010 –
