L’adaptation des règles applicables aux contrats des syndics de copropriété

L’ordonnance n° 2020-304 du 25 Mars 2020 a été publiée au J.O ce jour 26 mars 2020.

Que vise-t-elle ? L’ordonnance porte ” adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété”.

Retour sur loi d’urgence n° 2020-290 du 23 mars 2020 pour faire face à l’épidémie de covid-19, prévoyant un état d’urgence sanitaire pour une durée de 2 mois :

  • 2° Interdire aux personnes de sortir de leur domicile, sous réserve des déplacements strictement indispensables aux besoins familiaux ou de santé ;
  • 5° Ordonner la fermeture provisoire d’une ou plusieurs catégories d’établissements recevant du public ainsi que des lieux de réunion, à l’exception des établissements fournissant des biens ou des services de première nécessité ;

Quelles conséquences pour les copropriétés ? Au delà de la fermeture au public des cabinets d’ADB*, avec mise en place du télé-travail pour la plupart des collaborateurs, l’impact sur les copropriétés en cette période est avant tout l’impossibilité de tenir les assemblées générales de copropriétaires. 80% des copropriétés ont un exercice comptable qui clôture au 31 décembre, et le syndic a pour obligation de convoquer l’assemblée générale des copropriétaires dans les six mois qui suivent l’arrêt des comptes, soit avant le 30 juin. Certes la loi ne prévoit pas de sanction pécuniaire, en revanche le syndic peut voir sa responsabilité engagée si la copropriété devait subir un préjudice. Pour éviter ce désordre, moultes propositions ont été avancées, dont la désignation d’un administrateur provisoire par saisine de la juridiction, ou le report de la tenue des assemblées générales au 31 décembre avec prorogation des mandats de syndic jusqu’à cette date.

Les dispositions des articles 1ER et 22ème du Titre II de l’ordonnance

Article 22 : “Par dérogation aux dispositions de l’article 1102 et du deuxième alinéa de l’article 1214 du code civil et de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la période définie à l’article 1er est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Cette prise d’effet intervient, au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire mentionné à l’article 1er.
Les dispositions du précédent alinéa ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné, avant la publication de la présente ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020
“.

Article 1 : “Les dispositions de la présente ordonnance sont applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale pendant la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire déclaré dans les conditions de l’article 4 de la loi du 23 mars 2020 susvisée”.

Quelles sont les recommandations pour la tenue des assemblées générales ayant été convoquées et non tenues ou non convoquées ?

  • Les assemblées convoquées mais n’ayant pu être tenues doivent faire l’objet de la rédaction par le syndic d’un procès verbal de carence. Celui-ci indique l’absence de copropriétaires en nombre suffisant pour que les votes puissent avoir eu lieu. Parallèlement, il s’agit pour le syndic de procéder à une seconde convocation, laquelle reprendra strictement les résolutions de la première (sans ajout ni modification d’aucune sorte).
  • Les assemblées non encore convoquées du fait de l’absence actuelle de service postal régulier, doivent l’être par leur syndic en exercice. Pour cette raison, l’ordonnance prévoit que tout contrat de syndic dont le terme prend effet entre le 12 mars et le délai d’un mois à compter la cession de l’état d’urgence, est renouvelé automatiquement jusqu’au vote de la prochaine assemblée générale.
  • L’élection du syndic doit intervenir au plus tard dans les 6 mois à compter la cessation de l’état d’urgence.

L’inconnue demeure pour le moment la fin de la période de l’état d’urgence, prévu actuellement jusqu’au 24 mai (la loi d’urgence ayant été publiée au J.O en date du 24 mars), sauf décision du Conseil des Ministres. Si nous tenons ce délai pour sur, cela donnerait : un renouvellement automatique des mandats de syndics sur la période du 12 mars au 24 juin 2020 ; suivi de l’obligation de tenir les assemblées générales avant la date du 24 novembre 2020, date maximale à laquelle les mandats présentés devront prendre effet.

Et quid des contrats de syndic expirant en dehors du délai visé par l’ordonnance ? Les contrats expirant à compter du 24 juin n’étant pas visés par un “renouvellement” automatique, le syndic devra convoquer l’assemblée générale avant l’expiration de son mandat, peu importe que celle-ci se tienne après. Ces délais étant assujettis à la durée réelle de l’état d’urgence.

Il va donc falloir se hâter, car les syndics auront un laps de temps très court pour d’une part convoquer avant fin juin l’ensemble de leurs assemblées générales, et toutes les tenir par la suite afin la fin novembre ! Et si par chance l’état d’urgence sanitaire était abrogé avant, la période sera encore plus courte. Il est à regretter une fois de plus, que dans une période difficile pour tous, les délais retenus soient plus courts que ceux qui étaient pressentis.

Le syndic court après Covid-19

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