La gouvernance (1/5)

Les règles de gouvernance

Les propositions d’amendement par l’ANGC

Objectif 1 : RENOUVELER LA GOUVERNANCE DES COPROPRIÉTÉS

L’ANGC, Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété, constate que la gouvernance des immeubles en copropriété est inefficace. La quasi-totalité des décisions de la vie du syndicat des copropriétaires est en effet soumise au vote obligatoire de l’assemblée générale, à des règles de majorité plus ou moins fortes. Ce faisant, l’assemblée générale est devenue une grand-messe annuelle à plus de 50% d’absentéisme dans la plupart des cas. La représentation en assemblée par procuration est biaisée par la captation d’un grand nombre de pouvoirs en blanc (non nominatifs), ne contenant aucune consigne de vote, et distribués de façon plus ou moins discrétionnaire par un petit groupe de copropriétaires actifs, voir par un seul copropriétaire.

Ensuite, les coûts d’organisation d’une assemblée générale sont élevés alors que l’on cherche à tout prix à faire baisser le poids des charges de copropriété ; l’assemblée générale, qui se tient le soir et souvent jusqu’à des heures tardives, est devenue rédhibitoire pour les jeunes générations de Gestionnaires aspirant aux nouveaux modes d’organisation du travail tel que le télétravail, le Tiers Lieux, le webinar, et se traduit par une pénurie de salariés sur le marché du travail.

Propositions de l’ANGC

Il est primordial de déverrouiller les blocages et fluidifier le processus décisionnaire dans les Copropriétés en renouvelant les attributions du triptyque assemblée générale/conseil syndical/syndic. Il faut donc de renforcer les pouvoirs du conseil syndical (organe restreint composé de copropriétaires actifs et investis dans la vie de l’immeuble) et renforcer les pouvoirs du syndic (unique professionnel compétent dans le triptyque). Corrélativement, l’Assemblée Générale doit être dessaisie de certaines de ses attributions.

Le projet de loi actuel renforce le conseil syndical dans les grandes copropriétés mais occulte totalement le rôle du syndic, alors qu’il est le pivot incontournable du triptyque en sa qualité de mandataire professionnel, seule personne compétente en gestion de copropriété. Le projet de loi prévoit en effet de créer un conseil d’administration dans les grandes copropriétés. Ce conseil d’administration, qui n’est autre que le conseil syndical rebaptisé, pourrait décider des « gros travaux » en lieu et place de l’assemblée générale. L’idée est très intéressante mais doit être conçue autrement à notre sens. Pourquoi réserver le conseil d’administration uniquement aux grandes copropriétaires ? Et pourquoi lui attribuer les gros travaux ? Selon nous, ce conseil doit être ouvert à l’ensemble des copropriétés, au moins en option, et ses attributions ne doivent pas être limitées aux seuls travaux.

Nous proposons que le conseil syndical devienne un organe doté de la personnalité juridique, investi de pouvoirs pour l’instant dévolus à l’assemblée générale, tel que l’approbation des comptes annuels, la validation du budget annuel, le taux du fonds d’épargne travaux, l’engagement des travaux intermédiaires, le choix du syndic. En somme toutes les premières résolutions récurrentes de l’ordre du jour de l’assemblée générale, que le conseil syndical en réalité a déjà décidé en amont et que l’assemblée ne fait qu’entériner sans véritablement débattre.

En conséquence, l’assemblée générale ne sera plus réunie obligatoirement tous les ans mais uniquement tous les trois ans. L’assemblée triennale élira les membres du conseil syndical, ses suppléants, ses commissions, son budget de fonctionnement, et son autorisation de dépense pouvant correspondre à un pourcentage du budget annuel de l’immeuble dont la loi déterminerait un montant minimum (30% par exemple). De la même manière, l’assemblée générale triennale votera l’autorisation de dépense du syndic correspondant à un pourcentage du budget annuel de l’immeuble dont la loi déterminerait un montant minimum (20% par exemple). Entre chaque assemblée générale triennale, l’assemblée ne sera convoquée qu’à titre exceptionnel pour voter les questions graves s’il en advient (gros travaux, travaux privatifs affectant substantiellement les parties communes, actes de disposition, modifications au règlement de copropriété).

Textes de référence

Art. 14-1, 17, 18-I, 21 et 22-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

Les articles proposés et leurs modifications :

L’alinéa 1 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le conseil syndical vote, chaque année, un budget prévisionnel. La réunion du conseil syndical appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. »

L’alinéa 1 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic élu par le conseil syndical et placé sous son contrôle. »

L’alinéa 2 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision du conseil syndical, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. »

L’alinéa 3 de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« A défaut de nomination du syndic par le conseil syndical, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble. »

Le tiret 3 de l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« – d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci et pour ce faire, il a la possibilité d’engager seul les dépenses nécessaires dans la limite de 20% du budget annuel du syndicat des copropriétaires. »

Un alinéa 12 est introduit dans l’article 18-I de la loi du 10 juillet 1965 comme suit :

« Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, obligatoirement tous les trois ans, une assemblée générale ordinaire des copropriétaires. L’Assemblée Générale est réunie de façon extraordinaire pour toutes questions ne relevant pas des compétences du conseil syndical et du syndic. »

 L’alinéa 1 de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié comme suit :

« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical, doté de la personnalité juridique, élit le syndic à la majorité de ses membres, assiste le syndic et contrôle sa gestion. »

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